Le LMNP
Comprendre le fonctionnement de l’investissement meublé
Le principe
du LMNP
Les avantages
du LMNP
Conditions
de défiscalisation
Exemples
d’investissements
Pour qui ?
Pour tous ceux qui souhaitent
réduire leurs impôts ou investire
dans la pierre
Comment ?
En investissant dans
un logement meublé
destiné à la location
Les avantages ?
Percevez
des loyers 100% garantis,
sans aucunes containtes locatives
Le principe
La LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).
Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés.
Grâce à ce dispositif économisez jusqu’à 21% sur vos impôts. 90% des ménages sont éligibles à ce régime, cela représente un revenu complémentaire non négligeable.
Investisseur
L'investisseur achète un logment meublé dans une résidence gérée
Appartement meublé
L'achat immobilier
Gestionnaire
Le logement est exploité par le gestionnaire de la résidence pour le compte de tous les propriétaires
Locataires finaux
Séniors / Etudiants / Touristes
Loyers payés
Loyers garantis
versés au propriétaire
Qu’est-ce qu’un bien meublé ?
La location en meublé consiste à louer, à titre habituel ou non, des locaux meublés directement habitables par le locataire. Le local doit contenir tous les meubles et objets nécessaires (mobilier, literie, ustensiles de cuisine,…) pour que le locataire puisse y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter. Au sens de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La location en meublé n’est pas soumise aux règles “traditionnelles” des baux d’habitation. C’est donc un contrat de droit commun qui lie les parties.
Source : La Patrithèque
Les différents statuts d’imposition
Le régime réel
Avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables…). Vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier le composant.
S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP) s’imputer sur les revenus. Il pourra se déduire uniquement des bénéfices de la location meublée.
Pour les loueurs de meublés non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.
Le régime Micro-Bic
Il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 70.000 € par an ou 170.000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
Le régime Réel Normal
Obligatoire pour le loueur touchant plus de 788.000 € de revenus locatifs annuels. Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.
La réduction Censi-Bouvard
En cas d’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, sénior, EPHAD, tourisme), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard de 11% du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an).
Il est également possible de récupérer la TVA (20%).
Les Avantages
de rendement net maximal
plus rentable que le livret A
impôts, gestion
sécurisé
Rentabilité
plus importante
qu’en location nue
Moins contraignant
qu’une location nue
Préparez
Votre retraite
Récupération de TVA
si investissement dans
une résidence de services
Patrimoine
Dipsosez d’un patrimoine
de qualité
Investissez
Idéal pour placer vos économies dans la pierre
de réduction d’impôts
en Censi-Bouvard
Virements
des loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial) en censi-bouvard
LES CONDITIONS DE DÉFISCALISATION EN LMNP
Afin de bénéficier pleinement des avantages du statut de loueur meublé non professionnel il est important de respecter les quelques contraintes du dispositif :
> Acheter un logement meublé où le locataire n’a plus qu’à s’installer avec ses effets personnels.
> Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité.
> Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Quels sont les biens concernés ?
Pour louer en LMNP on distingue deux catégories d’investissement : la location sous conditions et la location en résidence de services. De manière générale, investir en LMNP se fait majoritairement au sein de résidences dites de services. Il en existe 4 à ce jour : les résidences étudiantes, les résidences séniors, les EHPADs et les résidences d’affaires.
Résidence étudiante
Ce type de résidence a pour but de loger des étudiants. Ce sont des biens qui sont localisés proches des écoles et université.
La France connait une pénurie de logements pour héberger les étudiants. Investir dans une résidence étudiante peut s’avérer être un bon investissement car ces logements sont très convoités.
Résidence EHPAD
Les résidences EHPAD accueillent des personnes âgées ou dépendantes qui ont des besoins en soins médicaux.
Résidence sénior
Les résidences sénior s’adressent aux personnes âgées ne nécessitant pas de soutien médical.
Investir en LMNP EHPAD ou sénior peut se révéler être un bon investissement sur le long terme. L’INSEE projette que plus d’un habitant sur quatre aura 65 ans ou plus d’ici 2040. En ce sens, on constate une demande croissante pour ce type de résidence due au vieillissement de la population française.
Résidence d’affaire
Les résidences d’affaires s’adressent aux personnes en déplacement professionnel. En général, ce sont des appartements qui sont proposées en tant qu’alternative aux hôtel.
LMP LMNP
Les revenus
+ 23.000€
de revenus locatifs annuels
< 23.000€
de revenus locatifs annuels
Les regimes
3 régimes
Impôts sur le revenus
Impôt sur les sociétés
Micro entreprise
2 régimes
Micro entreprise
Réel simplifié